Carteira Recomendada de FIIs – Janeiro 2025

Agora ficou ainda mais fácil acompanhar nossas recomendações. Com apenas um clique, você pode acessar nossa Carteira de FIIs em formato PDF e levá-la para onde quiser: no caminho para o trabalho, em casa ou compartilhar com amigos. Não perca essa praticidade! Clique aqui para acessar.

Também queremos ouvir você! Suas críticas e sugestões são sempre bem-vindas. Responda nosso breve formulário e faça parte dessa evolução.

O IFIX encerrou o mês de dezembro caindo 0,67% e fechando em 3.116,28 pontos. No ano, o índice apresentou uma queda de 5,89%, tendo sua pior performance durante o último trimestre devido ao panorama fiscal brasileiro deteriorado, além da conjuntura macroeconômica global, que influenciaram o câmbio, inflação e principalmente a trajetória da curva de juros.

Com isso, boa parte dos investidores de fundos imobiliários começaram a realocar suas posições, voltando-as principalmente para renda fixa e tesouro, e, como resultado, esse fluxo corroborou e intensificou a queda do setor.

Ainda seguimos otimistas com nossas carteiras e reiteramos nossa perspectiva de longo prazo, acreditando que momentos como esses são cruciais para se adquirir bons ativos negociando a preços extremamente descontados, contribuindo para yields e carregos elevados, além de boas perspectivas de valorização das cotas.

(i) Mercado internacional

Durante o mês de dezembro, tivemos a redução de 25bps na taxa de juros dos EUA, em linha com o que era esperado pelo mercado. No entanto, a decisão de corte não unânime aliada a um cenário de inflação mais persistente e uma atividade econômica resiliente começaram a redefinir as expectativas do mercado para com o rumo dos juros norte americanos para 2025.

Até a última reunião, a mediana das projeções de corte dos diretores era de 100bps, sendo reduzida para 50bps após a reunião de dezembro. Com isso, o comitê nos sinaliza que segue atento aos níveis de inflação e atividade econômica e incorpora um tom mais restritivo em relação à política monetária para 2025.

Em linhas gerais, isso significa que, a depender das próximas divulgações dos índices que são observados pelo FED, podemos ter uma redução ainda maior dos níveis de corte de juros para 2025. Com isso, os efeitos para o Brasil, são de mais pressões inflacionárias devido à apreciação do dólar frente ao real, impactando ainda mais os juros brasileiros e consequentemente os ativos de renda variável.

(ii) Mercado doméstico

Já no mercado doméstico, o destaque para o mês de dezembro fica com a última reunião do COPOM, que mostrou uma postura incisiva no que diz respeito à desancoragem da inflação, aumentando a Selic em 100bps e contratando mais duas altas de mesma magnitude para as próximas reuniões em 2025, o que fará com que a taxa Selic termine o primeiro trimestre do ano que vem a no mínimo 14,25% a.a..

A reunião em questão marcou o fim do mandato de Roberto Campos Neto como presidente da autarquia, deixando Gabriel Galípolo como seu sucessor.

Também em dezembro, tivemos oscilações bruscas relacionadas à câmbio, que alcançaram patamares históricos próximos a R$ 6,30, e juros, que foram vistos nos níveis atuais somente em situações de crise fiscal, como em 2016.

O que esperar para 2025?

Nossas carteiras tiveram performances satisfatórias durante o mês de dezembro, com destaque para a Carteira Renda, que obteve um outperform de 2 p.p. em relação ao IFIX. O mês foi marcado por muita volatilidade, com quedas contínuas em seu início, que por sua vez culminaram em mais de 8% de queda do índice em relação ao fechamento de novembro, mas com uma recuperação expressiva a partir da penúltima semana.

Ainda durante o momento de queda, vimos nossas carteiras performarem de maneira similar ao IFIX, mas durante o momento de alta, tivemos um ganho considerável em relação ao índice, corroborando com nossa tese e nos mantendo confiantes para o ano de 2025.

Durante o mês de dezembro, nossas carteiras foram majoritariamente afetadas por fundos de papel/multimercado. Ainda assim, acreditamos que os fundos que compõem nossas carteiras possuem bons descontos e carregos, o que nos faz acreditar que esse não seja o melhor momento para realizar rotações por conta do imenso drawdown sofrido pelas cotas, dado que nenhum dos fundos apresenta riscos de inadimplência iminentes, e permanecem pagando bons dividendos a preços atrativos.

Alterações

• Sem alterações

Recomendação Carteira Renda – Janeiro/2025

Performance

No mês de dezembro a Carteira Renda teve performance de 1,35%, em comparação a -0,67% do IFIX. O maior promotor do mês foi o RBRR11 com alta de 4,24% e o detrator foi o SPXS11 com performance de -2,33%.

Desempenho Carteira Renda – Dezembro/2024

Performance

Já a carteira valor teve performance de -1,57%, em comparação a -0,67% do IFIX. O maior promotor do mês foi o RBRR11, com alta de 4,24%, e o maior detrator foi o CLIN11 com performance de -7,00%.

Desempenho Carteira Valor – Dezembro/2024

 

O Manatí Hedge Fund FII tem por objetivo auferir rendimentos mediante a aplicação de recursos em ativos de cunho imobiliário, como CRI, FII, FIDC Imobiliário, Ações Imobiliárias, Cotas de SPE, Imóveis e outros títulos imobiliários. O fundo foi recém incluído no IFIX, com uma participação de 0,23% no índice.

A carteira de CRIs (78% do PL) é bem diversificada, com uma presença significativa em incorporação (26,5%) e shoppings (12,8%) em uma estratégia focada em recebíveis com garantias sólidas, proporcionando uma fonte estável de rendimento e segurança para o fundo. Além disso, a carteira do fundo possui um bom equilíbrio entre ativos CDI (50,9%) e IPCA (49,1%), com carregos bons nos dois indexadores. Já a estratégia de FIIs (14,4% do PL) complementa a composição da carteira, diversificando ainda mais os ativos do fundo e reduzindo o risco associado a qualquer segmento específico. Há ainda uma porção pequena investida em ações (2% do PL), especificamente em MRV, Tenda, SYN Prop & Tech e nas três administradoras de shoppings listados na bolsa.

Na nossa visão, o fundo segue extremamente descontado e se mostrando uma ótima oportunidade nos patamares de preço atuais (0,85 P/VP). A gestão permanece entregando dividendos em níveis consistentes, e acreditamos que o patamar deverá se manter nos próximos meses. Considerando o fechamento das cotas do último pregão, o fundo entrega um yield próximo a 17%, além de um carrego de IPCA+13%. Ressaltamos que o fundo ainda possui boa posição em caixa (7,3%), o que permite que a gestão realize mais alocações aproveitando os níveis de preço de ações/FIIs atuais, tão como as taxas de emissão de CRIs.

Em linhas gerais, o fundo manteve seu retorno consistente, com uma performance de +31,3% ajustada pelos dividendos distribuídos, superando o IFIX em 256,1% e o CDI em 111%. A gestão ativa e a reciclagem de ativos contribuíram para ganhos de capital diversificados. Com a carteira composta predominantemente por ativos internos e bem estruturados, o fundo manteve-se bem-posicionado para capturar oportunidades diferenciadas de investimento.

Clave Índices de Preço – CLIN11

-Fundo de Recebíveis.

 

Fundo de recebíveis da Clave Alternativos que busca construir uma carteira diversificada de CRIs, majoritariamente em emissões com benchmark em juros reais, destinada para financiar a aquisição de imóveis, adiantar recebíveis imobiliários e conceder crédito corporativo, com maior foco na região Sudeste (73%) e nos segmentos residencial, logístico e comercial. Fundo possui 29 CRIs indexados em inflação (83%) e CDI (13%), com spread MTM médio de IPCA+10,1% a.a. e CDI+5,1% a.a.

O fundo possui uma carteira composta por operações que oferecem uma taxa média líquida de IPCA+12,5%, com um spread de 5,0% em relação à NTN-B equivalente. Além disso, a carteira do CLIN11 já “nasce diversificada” em termos de segmento e localização, o que contribui para a mitigação de riscos e a estabilidade dos rendimentos. O fundo conta com devedores de alta qualidade, reduzindo o risco de inadimplência e proporcionando maior segurança. Atualmente, o CLIN11 já integra o IFIX (0,3%), com uma crescente em sua liquidez diária (R$1,4 milhão/dia) em pouco mais de 1 ano de existência (início em 31/07/2023), demonstrando maturidade célere e consistência em sua gestão.

Destacamos que durante o mês de dezembro, foi anunciada a aquisição da Clave – gestora do fundo, pelo BTG. No entanto, a aquisição não deverá implicar na alteração da gestão do fundo, o que nos deixa confiantes em mantê-lo em nossa carteira.

O fundo permanece fazendo novas aquisições à taxas que consideramos atrativas. Durante o último mês, o fundo alocou cerca de R$ 20 milhões em CRIs com uma taxa média de IPCA+10%. O fundo possui uma posição razoável em caixa (6,63% do PL), o que certamente poderá ser utilizado para dar continuidade em novas alocações com taxas atrativas.

Ainda que o fundo tenha apresentado uma das maiores quedas na carteira durante o último mês, acreditamos que o seu patamar de preço (P/VP 0,84) se encontra atrativo dado o seu portfólio e nível de yield atual (15%).

 

Fundo de logística do BTG Pactual que tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos logísticos. O BTLG11 possui 1,3 milhões m² de ABL em 35 imóveis com maior concentração no estado de São Paulo e Minas Gerais.

Além da aquisição de 13 novos ativos divulgada em outubro, o fundo anunciou a venda de 3 de seus ativos durante o mês de novembro, seguindo o processo de reciclagem de seu portfólio, e fazendo com que a quantidade de ativos com intenção de desinvestimento caia para apenas 2. Durante o último mês, o fundo comunicou que concluiu a venda de um dos ativos, e que deverá receber as parcelas dos dois restantes no final do 1º e 2º semestre de 2025.

Com as vendas, além de um dividendo já considerado elevado para o setor (ainda mais considerando o desconto pequeno do fundo frente aos pares de logística), o fundo poderá anunciar distribuições extraordinárias ao longo dos próximos meses devido ao ganho de capital na venda de seus ativos, o que segundo as nossas estimativas poderá elevar o yield em até 2,6%.

Dito isso, seguimos com perspectivas positivas para o fundo, dadas as recentes movimentações e perspectivas de rendimentos futuros, o que por sua vez não só elevam o yield, mas também tem potencial de levar a uma valorização das cotas.

SPX Syn Multiestratégia – SPXS11

-Fundo de Multiestratégia.

 

Fundo multiestratégia da SPX SYN Gestão de Recursos que tem objetivo obter rendimentos e/ou ganho de capital por meio de um mandato mais amplo de investimentos, como em CRIs, ações imobiliárias, cotas de FII e ativos reais. O portfólio de ativos contempla 76% em CRIs, 14% em FIIs, 7% em Caixa e 3% em Ações. A estratégia, atualmente, está alocada em ativos geração de renda (88%), ganho de capital (5%) e o restante em ativos com perfil renda e ganho de capital (7%). O spread médio da carteira de CRIs representa IPCA+10% e CDI+3,2%.

Durante o mês de outubro, a carteira de ações do fundo performou abaixo do IMOB, tendo caído cerca de 16,8%, enquanto o índice caiu 10,5%. Já a carteira de FIIs teve uma performance semelhante ao IFIX, caindo 2,0% contra uma queda de 2,1% do índice.

O fundo negocia ligeiramente abaixo do seu valor patrimonial (0,93x P/VP), indicando um retorno líquido aproximado de IPCA+13,5% e CDI+5,5%. Embora apresente um perfil de risco intermediário, as operações são respaldadas por garantias robustas e taxas competitivas. A flexibilidade de mandato, característica de fundos multiestratégia, permite que o fundo se adapte às variações dos cenários macroeconômicos. Atualmente, o fundo tem 56% de sua carteira de CRIs atrelada ao IPCA e 44% ao CDI, posicionando estrategicamente frente uma taxa de juros terminal prevista mais elevada do que o previsto no início do ano de 2024 e em um contexto de inflação mais persistente.

Kinea Securities – KNSC11

-Fundo de Recebíveis.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

 

Fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento. O fundo possui 43 CRIs na carteira, com duration de 3 anos, onde 66,5% de seus ativos alocados estão indexados ao IPCA, com spread médio de 9,51%, e 33,5% estão atrelados ao CDI+2,54%, todos marcados a mercado mantendo um LTV médio de 56,2%. Os CRIs de seu portfólio possuem garantias sólidas e bons devedores como HBR, Rede D’or e Correios, sendo sua maior exposição em Built to Suit e no segmento corporativo.

Dado o nível de exposição a crédito indexados ao CDI, o fundo tem uma capacidade de manter um patamar bom de dividendos nos próximos meses, considerando o recente retorno do aumento e perspectiva dos juros altos, além de se proteger de eventuais altas do IPCA. Na nossa visão, o fundo tem um desconto muito grande (P/VP de 0,84x) para o nível de risco e indexação da carteira.

O fundo possui boa posição em caixa, o que abre oportunidade para que a gestão aproveite a conjuntura atual para selecionar bons ativos, com boas taxas e descontos relevantes.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade de crédito do seu portfólio, boas garantias, diversificação das operações, composição equilibrada de indexadores e um carrego de carteira bastante atrativo, o que vem recorrentemente entregando um dividend yield anualizado próximo de 14,2%.

Vectis Juro Real – VCJR11

-Fundo de Recebíveis.

 

Fundo de recebíveis da Vectis Gestão que aplica em CRIs, LCIs, LHs e outros ativos financeiros imobiliários. O VCJR11 paga rendimentos mensais a seus cotistas e busca acompanhar a rentabilidade da NTN-B + 1% a 3% a.a.

O fundo está com 106,2% do seu PL alocado, principalmente em CRI e FII, com 79% das operações com garantias no estado de São Paulo. A Vectis Gestão mantém controle significativo sobre os CRIs do fundo, representando 95% da carteira de CRIs ou 91% do PL. Com R$1,5 bilhão alocados e R$86 milhões em operações compromissadas reversas de longo vencimento, o fundo segue uma gestão de risco rigorosa, monitorando liquidez e riscos.

O fundo mantém 87,2% do PL em CRIs indexados a IPCA+10,7% (MTM) com duration de 2,7 anos, e 7,5% do PL a CDI+4,6% (MTM) com duration de 1,7 anos. As 3 maiores alocações setoriais da carteira se dividem em 34,5% no residencial, 12,3% corporativo e 10,3% hotel. Sua maior posição é o CRI Res. Alto das Nações (10,5% do PL).

Em nossa visão, o fundo segue negociando com um desconto exagerado a um P/VP de 0,81, o que corresponde a uma remuneração próxima a IPCA+20%. Além disso, o fundo vem entregando dividendos de maneira consistente, com um yield anualizado de 14,9%. Ressaltamos que esperamos um incremento marginal na distribuição no curto prazo devido aos repasses das leituras de inflação dos meses de outubro e novembro – que por sua vez devem ser pagas nos meses de janeiro e fevereiro.

Vinci Logística – VILG11

-Fundo de Logística.

 

Fundo de logística da Vinci com objetivo de gerar renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção, assim como ganho de capital obtido pela compra e venda dos imóveis. Atualmente, o fundo possui participação em 15 imóveis, somando 590 mil m² espalhados por 7 estados nas regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste. Dentre seus inquilinos estão a Tok&Stok, Ambev e Privalia, entre outros totalizando mais de 50 locatários.

Seguimos com perspectivas positivas para o fundo. Nossa tese para sua inclusão na carteira era de que haveria aumentos significativos de dividendos ao longo do final de 2024, se estendendo até o segundo semestre de 2025, devido ao término de carências de novos contratos de locação. Desde a sua inclusão, tivemos R$ 0,02 centavos de aumento no patamar de dividendo recorrente, o que por sua vez poderá ser elevado em R$ 0,05 adicionais.

Conforme mencionamos no mês anterior, o fundo conseguiu locar 100% do Caxias Park – algo que não era reportado desde o final de 2022 com a saída da L’Oréal no ativo. Complementarmente, o fundo realizou a venda de 19% de sua participação no Parque Logístico Osasco, o que abre espaço para adiantamentos no aumento de dividendos estipulados no guidance, além de distribuições extraordinárias.

No patamar de preço atual (P/VP de 0,66) o fundo possui um yield anualizado de aproximadamente 10%. Considerando os aumentos previstos, a rentabilidade do fundo poderá aumentar em aproximadamente 0,8% ao longo de 2025.

Genial Malls – MALL11

-Fundo de Shoppings

Fundo de Shopping Center da Genial Gestão que tem como objetivo a aquisição de ativos performados, resilientes e com dominância regional. Atualmente seu portfólio é composto por 14 ativos totalizando 128 mil de ABL, distribuídos em 5 estados, com presença majoritária no Sudeste e Nordeste, e mantém uma taxa de vacância em 5%.

O fundo gerou R$ 11,8 milhões em renda operacional dos shoppings do portfólio. As vendas totais atingiram R$ 163 milhões, o que representa um crescimento de 45,2% em relação ao mesmo mês de 2023, e um aumento de 29,5% nas vendas por m². O NOI Caixa teve um crescimento de 28,6% em comparação com novembro de 2023, com uma elevação de 14,7% no NOI caixa por m². A vacância foi de aproximadamente 4% da ABL própria.

No início do mês, o fundo anunciou sua 6ª emissão de cotas, estimando captar cerca de R$ 200 milhões. Devido ao desconto do fundo, acreditávamos que tal oferta já poderia estar vinculada à compra de algum shopping. No final do mês, o fundo anunciou a compra do Rio Anil Shopping, em São Luís – MA, pelo montante de R$ 172 milhões – o que representa um cap rate de 9,15%. Com sua incorporação ao portfólio, a gestão estima um incremento no rendimento mensal de R$ 0,09 por cota.

A gestão enfatizou que utilizará os recursos captados na oferta, além de realizar eventuais compensações de crédito em caso de subscrição pelo vendedor (Allos) para arcar com 70% da transação, o restante será pago através de recursos que serão obtidos por uma emissão de CRI, que totaliza R$ 50 milhões a uma taxa de IPCA+7,95%. Ademais, a gestão também mencionou que irá fazer uma outra emissão, no valor de R$ 12,5 milhões e taxa CDI+1,95% para realizar outros investimentos ao longo de 2025.

Nossa recomendação fundamenta-se na habilidade da gestão de realizar vendas de ativos a um cap rate de 8,56% e novas aquisições a um cap de 9,2%, sendo capaz de girar o portfólio gerando melhora no carrego dos ativos. O fundo negocia com um desconto exagerado, na nossa visão (P/VP de 0,80x), enquanto entrega um DY na casa dos 9,8% sem alavancagem. Na prática, fundos de shopping tendem a se alavancar para “antecipar” o ganho de capital das suas reavaliações, além do aluguel dobrado de dezembro. Mesmo sem essa alavancagem, o MALL11 está entregando yield similar aos concorrentes, o que nos leva a crer que a cota está muito depreciada por uma visão generalizada e incorreta baseada apenas em dividendos.

Vino Offices – VINO11

-Fundo de Lajes Corporativas.

 

Fundo do Credit Suisse Hedging-Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda. O fundo possui 16 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul somando 162 mil m² de ABL. Dentre os principais ativos termos de receita para o fundo destacam o Edifício Chucri Zaidan, Martiniano e Centro Empresarial Sêneca, todos localizados em São Paulo/SP.

Durante o mês de dezembro, o fundo realizou a venda do Edifício Brasilinterpart. O imóvel se encontrava vago desde 2014 e foi vendido com um lucro simbólico de R$ 721 mil. Para nós a decisão é assertiva, pois permite com que o fundo realize melhores alocações, além de reduzir marginalmente sua vacância.

Apesar da queda acentuada das cotas do fundo nos últimos meses, acreditamos que o fundo se encontra em um patamar de desconto elevado, negociando a 0,68 da cota patrimonial. A gestão segue tendo dificuldades para relocar parte dos empreendimentos Guaíba e Jatobá, o que reduz substancialmente a receita de locação do fundo dada a participação de ambos em seu portfólio (aproximadamente 10% do PL).

Dito isso, ainda esperamos que o fundo consiga relocar os imóveis desocupados, além de seguir com sua estratégia de desinvestimento, o que por sua vez abrirá margem para uma valorização das cotas no curto/médio prazo.

O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias. Sua carteira de CRIs é composta por 40 ativos: 5% deles são indexados ao CDI e 95% à inflação, com taxa MTM médio de CDI+1,98% e IPCA+8,59%, apresentando duration médio de 3,7 anos e LTV de 56%. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or e LogCP. Vale destacar que 54% das garantias estão localizadas em regiões prime.

Durante o último mês, o fundo realizou o pré-pagamento de um CRI no valor de R$ 40,5 milhões, recebendo um prêmio de R$ 930 mil pelo pagamento antecipado. O CRI representava cerca de 3% do PL do fundo, sendo sua maior posição indexada ao CDI. Considerando o prêmio, as expectativas de uma Selic mais elevada nos próximos anos e o fato de o fundo não possuir obrigações relacionadas à alavancagem, julgamos que a decisão da gestão foi positiva.

Acreditamos que as leituras anteriores do índice de inflação, que consequentemente resultaram em dividendos menores, tenham sido um dos principais motivos da desvalorização das cotas do fundo, além da falta de apetite a risco no que diz respeito aos ativos de renda variável.

Dito disso, ainda vemos o fundo com um desconto marginal frente aos pares. Nossa tese de recomendação do RBRR11 se baseia na qualidade dos devedores e das operações, que possuem garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com um carrego próximo de IPCA+11% líquido.

 

Fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI. Atualmente, o KNCR11 possui 100% de seu patrimônio líquido alocado. Dito isso, 94,1% do seu patrimônio está alocado em CRIs com remuneração média (MTM) de CDI+2,38%, e prazo médio de 4,4 anos. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield e JHSF.

No mês de novembro, o fundo realizou duas aquisições de CRIs que totalizaram R$ 103 milhões a uma taxa de CDI+2,08%. Além disso, o fundo anunciou que obteve pouco mais de R$ 703 milhões captados no âmbito da 1ª série de cotas de sua 11ª emissão. Para nós o fato é surpreendente e mostra que o momento de mercado atual realmente é pouco atrativo para os ativos de renda variável, ainda que considerando fundos high grade, como o KNCR.

Ressaltamos que o fundo ainda poderá captar montantes adicionais no âmbito da 2ª série, que tem seu período de liquidação prevista para abril de 2025.

A recomendação desse FII é fundamentada em uma opção mais defensiva, pautada em uma carteira com devedores sólidos e com baixo risco de inadimplência. Atualmente o fundo negocia a um P/VP de 1,01, com um spread líquido de 0,82% do CDI.

 

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário