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Carteira recomendada de FIIs – Fevereiro 2024

fundo sofisaIsabella Suleiman
Analista de Fundos Imobiliários

 

rafael-euharaRafael Uehara
Analista de Fundos de Imobiliários

Comentário dos analistas

O Ifix fechou o mês de Janeiro em alta de 0,67%, aos 3.333,51 pontos, renovando sua máxima histórica.  A convergência da inflação para a meta e a expectativa de um soft landing americano tem sustentado o ciclo de corte de juros pelo Banco Central. Na última reunião do Copom foi anunciado um novo corte de 50 bps na taxa Selic, agora no patamar de 11,25%. Com as sinalizações mais positivas temos adotado uma posição cautelosamente otimista para os fundos imobiliários.

Carteira Renda

Alterações

  • Sem alterações.

Recomendação Carteira Renda – Fevereiro.24

Performance

No mês de Dezembro a Carteira Renda teve performance de 0,94% com 0,7% de dividendos, em comparação a 0,67% do Ifix. O maior promotor do mês foi o HGLG11 com alta de 2,7% e o detrator foi o KNCR11 com performance de -0,5%.

Desempenho Carteira Renda – Janeiro.24

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Carteira Valor

Alterações

  • Saída e BTLG11 (-15%) e Entrada do MALL11 (15%): Retiramos BTLG11, pois acreditamos que o fundo deve ter um forte fluxo de venda no patamar de R$ 102/cota. Nesse contexto, com encerramento da oferta do MALL11, juntamente com as recentes movimentações e expectativas de dividendos mais elevados, vemos um impacto positivo na valorização do ativo, tanto a curto quanto a médio prazo.

Recomendação Carteira Valor – Fevereiro.24

Performance

No mês de Dezembro a Carteira Valor teve performance de 0,37% em comparação a 0,67% do Ifix. O maior promotor do mês foi o KNIP11 com alta de 1,6%, já o detrator foi o BTLG11 com performance de -0,6%.

Desempenho Carteira Valor – Janeiro.24

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Desempenho acumulado da carteira recomendada vs Ifix

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao Ifix, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao Ifix.

Análise setorial e econômica

Destacamos alguns acontecimentos que podem impactar o segmento:

  • Inflação: NEUTRO
    • A inflação voltou a ficar dentro do intervalo da meta de inflação pela primeira vez desde 2020. Os números reforçam nossa visão mais conservadora em relação ao processo de desinflação da economia brasileira, sobretudo da inflação de serviços, que reverteu o processo de arrefecimento visto nos últimos 12 meses. Em um contexto marcado por um mercado de trabalho aquecido, significativo reajuste do salário-mínimo em termos reais e a política fiscal expansionista, avaliamos que há um risco considerável para a consolidação do processo de desinflação de serviços. Para 2024, a nossa expectativa para a inflação se mantém em 4,1%.
  • Ciclo de corte nos juros: POSITIVO
    • A melhora do quadro inflacionário permeia o caminho para a continuidade do ciclo de corte de juros. O BC reduziu a Selic em 0,5 p.p. para 11,25%a.a., confirmando nossas expectativas anteriores. Acreditamos que o ritmo de cortes para as próximas reuniões se manterá, apesar das incertezas externas e domésticas, sobretudo do risco de repique da inflação de serviços subjacentes brasileira em um contexto de expressiva expansão fiscal. No cenário externo, a expectativa de corte de juros nos EUA pelo Fed abre espaço para uma Selic final abaixo de dois dígitos. Nesse contexto, a nossa projeção é de uma Selic de 9,75% no final de 2024.
  • Crescimento do PIB: POSITIVO
    • De maneira geral, os dados relativos ao índice de atividade de novembro do Banco Central continuam a mostrar resiliência do mercado de trabalho. O dinamismo no consumo das famílias derivou de um mercado de trabalho mais aquecido, em decorrência do movimento de recomposição dos salários reais beneficiando-se da trajetória da queda da inflação, contribuindo para o crescimento do PIB durante o ano de 2023. Para o ano de 2024, a expectativa é de crescimento moderado do PIB, refletindo os efeitos defasados da política monetária contracionista e do esgotamento da contribuição da agropecuária. A projeção de crescimento do PIB é de 1,3% em 2024.

 

Genial Malls – MALL11

-Fundo de Shoppings

É o fundo de Shopping Center da Genial Gestão que tem como objetivo a aquisição de ativos performados, resilientes e com dominância regional. Atualmente seu portfólio é composto por 14 ativos totalizando 127 mil de ABL, distribuídos em 5 estados, com presença majoritária no Sudeste e Nordeste, e mantém uma taxa de ocupação em 5%.

Nos últimos meses, o fundo encerrou com sucesso a sua quinta emissão de cotas, perfazendo um montante de R$473,6 milhões, o que representa 92% do montante base de 516,8 milhões. Diante disso, o fundo direcionou os recursos para diversas operações estratégicas, consolidando seu posicionamento no mercado. As movimentações envolveram a aquisição: i. indireta de 20% no Shopping Metropolitano Barra, ii. de 100% das cotas do Barra Malls FII, que detém o 100% do Península Open Mall e 100% do Rio2 Shopping, iii. de 35,0% no Boulevard Shopping Bauru, e iv. de 17,% do Caxias Shopping. O valor total das aquisições somam R$ 355,1 milhões e possuem cap rate médio de 9,2%, em linha com a tese de investimentos de ativos estratégicos, já consolidados, com dominância regional. Adicionalmente, no intuito de otimizar sua estrutura de capital, o fundo realizou um pré-pagamento parcial dos CRIs, totalizando um montante de R$ 88,1 milhões, o que representou uma redução de 47,9% na alavancagem do fundo, que passa para 7,4% de seus ativos.

No campo dos desinvestimentos, o fundo vendeu 20% do Madureira Shopping para o VISC11 por R$70 milhões, a um cap rate estimado de 8,56%, gerando uma TIR de 19% e R$9,8 milhões de ganho de capital, equivalente a R$ 0,76/cota, já considerando o encerramento da nova oferta, destacando a capacidade do fundo em explorar oportunidades de investimento, aumentando sua pulverização ao mesmo tempo em que busca uma gestão eficiente. Considerando o lucro realizado na operação de venda do Madureira Shopping e o NOI a ser adicionado pelos novos ativos, a distribuição de dividendos deve aumentar para R$ 0,90 a R$ 0,95 durante o primeiro semestre de 2024.

Em nossa avaliação, o fundo realizou boas movimentações em sua última oferta, realiza uma desalavancagem, e coloca o fundo em um novo patamar de portfólio, através de aquisições que tem melhorado o cap rate do fundo. Nossa recomendação fundamenta-se na habilidade da gestão de realizar vendas de ativos a um cap rate de 8,56% e novas aquisições a um cap de 9,2%, sendo capaz de girar o portfólio gerando melhora no carrego dos ativos. Também acreditamos que o fundo experimentará um aumento significativo em seus dividendos no primeiro semestre de 2024.

VBI Logístico – LVBI11

-Fundo de Logística.

É o fundo da VBI Real Estate que tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital diretamente em imóveis ou direitos reais sobre imóveis do segmento logístico ou industrial.  Atualmente, o fundo possui 10 ativos que somam 480 mil m² de ABL, com 1,5% de vacância. A receita do portfólio é proveniente de: 40% do Raio 30km de São Paulo/SP, 29% de Extrema/MG, 12% da Região Metropolitana de Salvador, 10% da Região Metropolitana de Belo Horizonte e 8% da Região Metropolitana de Curitiba. As três principais inquilinas – Amazon, Ambev e DHL – contribuem cada uma com 10% da receita total do portfólio.

Em dezembro de 2023, apresentou um resultado de R$ 0,71/cota devido à uma inadimplência operacional da Amazon. Em resposta, o fundo anunciou uma distribuição de rendimentos de R$ 0,90/cota para manter a linearidade nos dividendos, que prontamente foi recebido o aluguel em janeiro conforme nossa expectativa. A vacância do fundo foi impactada pela desocupação de um módulo em Itapevi e pela rescisão antecipada de um módulo em Aratu, o aumento da vacância não deve impactar o resultado do fundo.

No ativo Cajamar a expectativa de assinatura da escritura definitiva do imóvel passou para o 2T24. Localizado no raio 30 km de São Paulo/SP, esse ativo possui uma RMG de 12 meses a partir da assinatura da escritura. Acreditamos que o empreendimento possui potencial para locação nos próximos meses, situado em uma região com vacância de apenas 7,3%, patamar onde há maior poder de negociação para o locador. A medida que o ativo for locado, estimamos um potencial significativo de incremento de receitas devido à diferença no preço/m² praticado em Cajamar/SP e o valor praticado na RMG.

Em nossa visão, com a desalavancagem parcial, aliada à estratégia de adquirir ativos estratégicos e construir um portfólio em locais privilegiados com elevados padrões técnicos, juntamente com a eficiente renovação do portfólio e a obtenção do habite-se para o ativo em Cajamar, são fatores que podem acionar uma série de elementos capazes de destravar o potencial de valorização do fundo.

RBR Alpha Multiestratégia Real Estate – RBRF11

-Fundo de Fundos.

É o fundo de fundos da RBR Asset Management que tem objetivo a obtenção de rendimentos e ganhos de capital, com mandato para aquisição de FIIs e CRIs e outros ativos líquidos do mercado imobiliário. A estratégia do fundo busca alocação seguindo os critérios (i) Alpha: FIIs de tijolo, visando à valorização dos ativos; (ii) Beta: posições táticas de curto prazo; (iii) CRIs, e (iv) Liquidez. A composição da carteira é dividida em 60% em Alpha, 13% Beta, 25% em CRI, e 2,1% em Liquidez.

Atualmente, o fundo está alocado 62% em FIIs do segmento de tijolo, 23% em FIIs do segmento de papel e 12% em CRIs, o que representa 17 FIIs e 8 CRIs. O portfólio se divide em 31% do segmento corporativo, 27% em recebíveis, 17% no segmento logístico e 17% em Shopping.

O resultado líquido de dezembro foi de R$0,64/cota, permitindo a distribuição de R$0,55/cota e a recomposição de R$0,09/cota de reserva. O destaque foi o desempenho do RBR Malls (6,1% do P.L), que entregou R$ 0,11/cota do fundo, impulsionado principalmente pelo ganho de capital líquido com ações (ALLOS e Iguatemi). Atualizações relevantes nos portfólios investidos incluíram a reavaliação positiva de +12,74% no P.L. do Shopping Eldorado/ELDO11 (5,6% do P.L.), o forte desempenho do HGPO11 (9,7% do P.L.), a venda do ativo São Luiz pelo TEPP11 (8,2% do P.L.) com estimativa de ganho de capital de R$0,72/cota, uma vez que o RBRF11 detém 25% do TEPP11, e impacto positivo pelo ONEF11 (0,9% do P.L.) resultando em um impacto positivo de R$0,24/cota nos próximos meses devido a amortização do fundo pela venda do ativo para o PVBI11.

Em janeiro, o fundo aprovou o desdobramento de cotas segundo a razão 1:10, ou seja, para cada cota de emissão, serão atribuídas 9 cotas aos respectivos titulares, mantendo os direitos previamente existentes. As cotas passarão a ser negociadas na forma desdobrada a parti de 31 de janeiro de 2024, e as novas cotas serão creditadas aos respectivos titulares até o dia 02 de fevereiro de 2024.

O RBRF11 tem gradualmente ampliado sua exposição no segmento de tijolo ao longo do ano, e optando por investimentos em ativos reais. Essa readequação esta em linha com a nossa visão positiva para o segmento de tijolos, que apresentam maior potencial de valorização no cenário atual. Acreditamos que o fundo esta bem posicionado para se beneficiar de um cenário mais favorável, especialmente diante das expectativas de redução das taxas de juros em 2024 e diante disso, além disso, considerando o duplo desconto, a cota vem sendo negociada com 19% de desconto frente ao valor justo.

CSHG Logística – HGLG11

-Fundo de Logística.

É o fundo da Credit Suisse Hedging-Griffo voltado primordialmente para operações logísticas e industriais que tem objetivo a aquisição de terrenos para construção ou aquisição de imóveis em construção ou prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento. Possui um portfólio de 1,4 milhões de ABL e 24 ativos localizados principalmente em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Após as últimas movimentações o fundo encerrou o mês de dezembro com 7,5% de vacância financeira e 8,3% de vacância física.

Em dezembro de 2023, o fundo registrou uma receita total de R$ 41,7 milhões (R$ 1,23/cota), resultando em um lucro de R$ 33,2 milhões (R$ 0,98/cota). O resultado do fundo foi impactado por: i. despesas de comissão de comercialização do HGLG11 Itupeva 200 (-R$ 0,04/cota), ii. lucro da venda do terreno em Extrema – MG (+R$ 0,02/cota) e iii. lucro da venda do imóvel LASA Uberlândia (+R$ 0,26/cota). A vacância financeira aumentou devido ao término da multa rescisória da WMB.

Os ativos do portfólio passaram pela reavaliação patrimonial com valorização de 4,1%. A valorização se deu por ativos que passaram por mudança na sua contabilidade do valor de custo para o valor de mercado, em decorrência da conclusão das obras, como no caso do HGLG Itupeva – G200 e Betim BTS – Meli, e outros pela força da região em termos de aumento de aluguel e baixa vacância, como a região do Parque Torino, próxima à capital do Estado de Minas Gerais.

Recomendamos o fundo por acreditarmos que ele está sendo negociado com um desconto, levando em consideração a concentração do portfólio próximo à cidade de São Paulo, alta qualidade construtiva de seus imóveis e estratégias bem-sucedidas de reciclagem de portfólio.

Kinea Índices de Preços – KNIP11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis da Kinea dedicado aos investimentos em CRIs predominantemente indexados à inflação destinado a investidores qualificados, ele conta com devedores de bom risco de crédito e estrutura de garantia robusta.

Atualmente o KNIP11 possui 98 CRIs e 103,8% do P.L. atrelado ao IPCA, essa exposição é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem. Suas maiores exposições são nos setores de shoppings (31,0%), escritórios (28,6%), logístico (26,7%) e residencial (10,8%). Sua carteira possui um carrego de IPCA + 7,52% na marcação a mercado e sua duration é de 4,6 anos. Seus maiores devedores são a JHSF e Gazit.

No último mês, o fundo realizou algumas movimentações contribuindo para uma maior segurança de suas operações se desfazendo de algumas posições que apresentavam, de certa forma, um risco de crédito mais elevado. Em dezembro, foi realizado o desinvestimento, no valor da curva, de 3 CRIs que possuem como devedor o FII XP Properties totalizando R$465 milhões (5,8% do P.L). No lado dos investimentos foram adquiridos 7 CRIs, incluindo (i) uma operação estruturada para financiar a aquisição de quatro galpões logísticos por um FII no valor de R$260 milhões, a IPCA +6,00%; (ii) uma operação para financiar a aquisição do galpão em Manaus com BTS para a Bemol pelo HSLG11 no valor de R$110,3 milhões (P.L. de 1,4%) a IPCA +7,25%; (iii) CRI para financiar a compra, por meio de cotas do FII (BETW11) que detém o Ed. E-Tower, localizado na Vila Olímpia em São Paulo – SP no valor de R$100 milhões (1,3% P.L) a IPCA + 8,25%; (iv) CRI para financiar a compra galpão localizado em São Roque-SP no valor de R$55,6 milhões (0,7% do PL) a IPCA + 6,80%; (v) CRI para financiar a aquisição de alguns galpões em Extrema-MG no valor de R$54,3 milhões (0,7% do PL) a IPCA + 7,25%; (vi) operação baseada na aquisição de dois ativos locados para Ânima detidos por um FII por R$53,6 milhões (0,7% do PL) a IPCA + 5,60% e (vii) uma operação para compra alavancada de um galpão em Mauá– SP por um FII no valor de R$49,9 milhões (0,6% do PL) IPCA + 5,90%.

Atualmente, o fundo está sendo negociado com a IPCA+ 7,38%, equivalente a um spread de 200 bps sobre a NTNB equivalente, com uma carteira com boa qualidade de crédito. Acreditamos que o fundo ainda sendo negociado com desconto, e está bem-posicionado diante de um quadro inflacionário mais estável nos próximos meses

BTG Pactual Crédito Imobiliário – BTCI11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo de recebíveis do BTG Pactual. O BTCI11 tem como objetivo realizar investimentos imobiliários de longo prazo principalmente por meio de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).

Atualmente seu patrimônio líquido está investido 78,5% em CRIs (médio e longo prazo), 8,2% de FIIs, 8,2% em CRIs táticos (curto e médio prazo) e 1,3% em renda fixa, representando um P.L. de R$1 bilhão. Seu portfólio de CRIs está 67% alocado em IPCA com spread médio de 7,2% e 30% a CDI+ 3,9%. Dentre seus devedores encontram-se empresas com boa qualidade de crédito como HBR e GPA, suas maiores exposições são 47% no setor logístico, 19% no setor residencial, 18% em shoppings e 7% no varejo.

Em novembro o fundo fez uma alocação de R$ 19,7 milhões no CRI VISC (1,9% do P.L.) como um CRI Tático, de curto e médio prazo, com taxa de MtM IPCA+ 7,13%, cujos recursos foram utilizados para a compra do Shopping Campinas pelo VISC11, a operação conta com a alienação fiduciária do imóvel, em uma operação com foco em uma estratégia de giro de carteira e ganho de capital na operação.

Nossa recomendação se baseia no carrego de IPCA+8,38%, devedores com uma boa qualidade de crédito, boa exposição setorial, e uma composição equilibrada de indexadores, utilizando CDI e IPCA, visando maximizar os rendimentos no curto e médio prazo com boa relação risco-retorno,

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

É o fundo do Credit Suisse Heding-Griffo que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda. O fundo possui 17 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul somando 186 mil m² de ABL com 32 locatários e prazo médio de 4,1 anos.

Em dezembro de 2023, o fundo registrou uma receita total de R$ 10,6 milhões (R$ 0,86/cota), e uma distribuição de R$ 1,20/cota, dado a distribuição excedente no semestre em relação ao recebimento da última parcela do Verbo Divino em outubro de 2023. A principal atualização do fundo incluiu a atualização das parcelas remanescentes dos processos de desinvestimentos. Recebeu a sétima parcela da venda dos três conjuntos do Edifício Brasilinterpart (62, 63 e 64), gerando um lucro parcial de R$ 146 mil (R$ 0,01/cota), e a oitava parcela referente à venda do Centro Empresarial Dom Pedro, com um impacto negativo no resultado de R$ 39 mil (R$ 0,003/cota).

Em nossa análise, acreditamos que a venda do Ed. Alegria e a obtenção do Habite-se na Torre Martiniano, que possibilitará a entrada efetiva dos inquilinos e a locação do restante das áreas remanescentes, o resultado do fundo irá melhorar e a vacância física cairá para 18,9%, destravando valor. Acreditamos que o fundo irá manter suas estratégias de desinvestimento, e explorando oportunidades de uma redução de vacância, aproveitando do spill over de demanda das regiões mais primes de São Paulo/SP.

RBR High Grade – RBRR11

-Fundo de Recebíveis.

O RBRR11 é o fundo imobiliário de papéis High Grade da RBR Asset Management. Seu objetivo é investir em papéis com boa qualidade de crédito e boas garantias. Sua carteira de CRIs é composta por 41 ativos: 16% deles são indexados ao CDI e 84% à inflação, com taxa MTM médio de CDI+2,6% e IPCA+7,6%, apresentando duration médio de 3,9 anos e LTV de 59%. Sua carteira é composta por devedores com boa qualidade de crédito como Brookfield, Rede D’Or e Direcional. Vale destacar que mais da metade das garantias está localizada em regiões prime da cidade de São Paulo.

No mês de dezembro, o fundo investiu R$ 90 milhões do CRI VBI Scania, o que representa 6,3% do P.L. a IPCA+ 7,55% a.a.. A operação consiste na aquisição do FII Monoativo, detentor de um galpão logístico alugado para a Scania pelo LVBI11. Além disso, ocorreram algumas movimentações no secundário, gerando ganho de capital de R$ 0,02/cota, através da venda de 10,7 milhões do CRI Rede Globo e R$3,5 milhões do CRI BTLG.

Nossa tese de recomendação do RBRR11 se baseia na qualidade dos devedores e das operações, que possuem garantias localizadas em regiões prime de São Paulo, como Pinheiros, Jardins e Faria Lima. Além disso o fundo vem sendo negociado com um carrego de IPCA+ 8,10% líquido.

CSHG Renda Urbana – HGRU11

-Fundo de Renda Urbana.

É o fundo do CSHG de renda urbana com a principal estratégia em adquirir imóveis prontos institucionais ou comerciais que não sejam lajes corporativas, shopping centers ou da área de logística ou em desenvolvimento para uso comercial, visando a geração de renda por meio de vendas ou locação. O fundo atualmente possui um total de 432 mil m² de ABL, distribuídos entre 69 imóveis. Destes, 45 são lojas da Pernambucanas, 19 são voltados para atacarejo e 5 são imóveis educacionais.

Em dezembro de 2023, o fundo registrou uma receita total de R$ 34,1 milhões (R$ 1,85/cota), com uma distribuição ajustada para R$ 2,30/cota. Os resultado foi impactado extraordinariamente pelo recebimento da última parcela de venda da Loja Pernambucanas de Francisco Beltrão, com lucro de R$ 385,3 mil (+R$ 0,02/cota) e o pela primeira parcela da venda do imóvel Atacadão em São Bernardo, com lucro R$ 15,5 milhões (+R$ 0,84/cota), e do resultado acumulado durante o semestre.

No campo das reavaliações patrimoniais, os imóveis do fundo resultaram em um valor 4,24% superior aos valores contábeis pelo resultado combinado da (i) a correção anual dos aluguéis; e (ii) uma leve queda da taxa de desconto frente ao cenário macroeconômico do país.

Continuando a estratégia de reciclagem de portfólio, o fundo assinou o compromisso de venda da loja Casas Pernambucanas em Campo Largo/PR, por R$5,6 milhões que representa R$ 4.613,80/m². O investimento total do fundo no imóvel foi de R$3,1 milhões, a venda irá gerar R$25 milhões de lucro no regime caixa, equivalente a R$0,13/cota e TIR de 27,2%. O preço de venda é 78% superior ao valor investido, 4% acima do laudo de 2023.

Nossa recomendação se baseia na estratégia de comprar ativos descontados e vender buscando ganho de capital. Dado o valor de aquisição dos ativos temos boas perspectivas de novas transações com potencial de gerar ganho de capital ao fundo no futuro. Além disso, a exposição a contratos atípicos mante a receita recorrente estável e reajustada pela inflação no fundo.

Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo da Kinea Investimentos que tem como objetivo investir em CRIs de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI. Atualmente, o KNCR11 possui 103,2% de seu patrimônio líquido alocado em ativos alvo, sendo essa exposição possível pelo uso de instrumentos de alavancagem e 3,4% em instrumentos de caixa. 102,7% do seu patrimônio está alocado em CRIs com spread médio (MTM) de CDI+2,54%, e duration de 5,3 anos. Dentre seus principais devedores encontram-se empresas como Brookfield e JHSF.

O fundo realizou a venda das operações relacionadas ao FII XP Properties, mais especificamente do CRI Ed. Itower (1% do PL), a uma taxa equivalente à emissão do papel, sem gerar ganhos ou prejuízos para o fundo. Além disso, a operação mais significativa do fundo, o CRI JHSF Malls (6% do P.L.) passou por uma AGT para deliberar sobre um ajuste em um dos covenants financeiros da operação. Importante destacar que a operação permanece em uma condição saudável, com métricas robustas de cobertura de recebíveis e um baixo índice LTV beneficiadas das expansões dos ativos que garantem a operação, do Shopping Cidade Jardim e do Catarina Fashion Outlet, contribuindo para a solidez do desempenho operacional.

A recomendação desse FII é fundamentada no fato de ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação majoritária ao CDI, sendo negociado, atualmente com um yield de CDI+1,18% líquido. Neste momento de taxas de juros ainda elevadas, o KNCR11 tona-se uma opção defensiva.

Plural Recebíveis Imobiliários – PLCR11

-Fundo de Recebíveis.

É o fundo imobiliário de crédito privado da Plural Gestão de Recursos. Sua estratégia se baseia em investir em CRIs com boas garantias e devedores com boa capacidade de pagamento, preferencialmente com indexação a inflação.

O fundo possui 42 CRIs na carteira, com duration de 3,35 anos. 73,54% de seus ativos alocados estão indexados ao IPCA, com spread médio de 7,98%, e 26,46% estão atrelados ao CDI + 3,09%, todos marcados a mercado mantendo um LTV médio de 50,93%. Os CRIs de seu portfólio possuem garantias sólidas e bons devedores como HBR, Rede D’or e Correios, sendo sua maior exposição em Built to Suit e no segmento corporativo.

Em dezembro, o fundo direcionou R$ 3,5 milhões (1,8% do P.L) no CRI Even a CDI + 1,75% a.a., que possui como lastro o financiamento imobiliário de unidades. Vale ressaltar que o fundo tem aumentado a parcela da carteira indexada ao CDI, dado a um cenário de juros ainda em patamares elevados.

Nossa recomendação do fundo se baseia na qualidade de crédito do seu portfólio, composição equilibrada de indexadores e no desconto de 5% que ele vem sendo negociado em relação ao seu valor patrimonial.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio.

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